Budete kupovat byt od developera?

Při koupi bytu novostavby od developera nevidíte, co si kupujete, protože dům ještě není postavený. Proti vám stojí jiný typ prodávajícího a podstupujete víc rizik, než když kupujete starší byt. Taky jsem si tím prošel při koupi svého prvního bytu.

Kdybyste měli po přečtení článku ještě nějaké dotazy, klidně mi nechte vzkaz dole v komentářích.

Developer

Kdo je to vlastně ten developer, od kterého si koupíte svůj nový byt?

Nejčastější struktura vypadá takto. Na začátku celého procesu je investor, který se rozhodne, že své peníze investuje do bytové výstavby. Tím investorem může být fyzická osoba/podnikatel nebo třeba nějaká instituce (banka, investiční skupina, realitní fond apod.).

Pro vás jako kupujícího je důležité, aby se jednalo o investora, který:

• už dokončil více projektů a má dobrou reputaci na trhu
• dokáže celý projekt profinancovat a v polovině stavby se mu nestane, že mu dojdou peníze a projekt nedokončí

Projektová společnost (SPV)

Když se investorovi podaří najít vhodný pozemek, na kterém může stavět, vloží ho nejčastěji do projektové jednoúčelové společnosti – SPV, z angličtiny single purpose vehicle. Tato firma (s.r.o. nebo a.s.) nemá žádné jiné obchodní aktivity:

• je založena pouze pro daný projekt
• je vlastníkem pozemku
• žádá o stavební povolení
• kontraktuje stavební firmu, která dům postaví

Projektová společnost je prvním vlastníkem celého bytového domu a zároveň prodávajícím, který s vámi jako kupujícím uzavře kupní smlouvu na konkrétní bytovou jednotku.

Pojem DEVELOPER se tak vžil pro projektovou společnost i pro investora.

Do jakého půjdete rizika?

Developer vám může nabídnout různé splátkové kalendáře a motivovat vás k tomu, abyste mu kupní cenu zaplatili co nejdříve. Je potom na vašem zvážení a přístupu, do jakého rizika v tomto půjdete. Je potřeba si uvědomit, že prodávající je pořád firma – podnikatel, která může a nemusí bytový projekt dokončit.

Projektové financování

Už jste se dozvěděli, proč je důležité, aby byl investor finančně silný. Je potřeba, aby mohl celou výstavbu profinancovat a stavbu opravdu dokončit.

Většina investorů však využívá i bankovního financování. Aby investor získal financování od banky, musí splnit řadu podmínek. Na příklad:

• investovat určitou část z vlastních peněz. Je to stejné, jako když si vy berete na byt hypotéku. Taky musíte dát něco ze svého. Kolik vám dnes banky na koupi bytu reálně půjčí, snadno zjistíte tady. >>
• uzavřít smlouvu se stavební firmou, kde bude fixní cena za dílo a závazný termín dokončení stavby. Pro vás jako kupujícího velmi důležité.

Sami vidíte, že mít součástí projektu i financující banku developera není pro vás úplně špatné, protože banka mnohdy financuje větší část projektu než sám developer a chce mít tudíž velkou míru kontroly nad tím, co se v projektu děje:

• požaduje po developerovi perfektní přípravu projektu
• má na stavbě svůj stavební dozor
• z úvěru proplácí jen skutečně vynaložené náklady
• vaše splátky kupní ceny a ostatních kupujících blokuje na separátním účtu projektové společnosti a developer si na ně nemůže sáhnout, dokud stavba není dokončena. Až se stavba dokončí, stáhne si banka nejdřív peníze na splacení celého úvěru na výstavbu a zbytek už je developera.

Kupujte byt bez jeho zatížení zástavním právem banky developera

Když si kupujete byt a sjednáváte hypotéku, banka po vás požaduje zástavu nemovitosti, vašeho bytu. Developer je na tom úplně stejně. Na pozemku a rozestavěné stavbě vázne v katastru zástavní právo jeho financující banky.

Proto si jako kupující bytové jednotky nechte od developera předložit příslib vzdání se zástavního práva jeho banky, než s ním cokoliv podepíšete. Až developerovi za byt zaplatíte, jeho banka vystaví kvitanci pro katastr a ten zástavu vymaže.

Snadno a rychle zjistěte, jaké chyby můžete při koupi bytu nejen v developmentu udělat, a jak se jim vyhnout. >>

Má zkušenost

Svůj první byt jsem si kupoval od developera, který vše financoval z vlastních zdrojů. Úvěr od banky neměl. Příslib vzdání se zástavního práva jsem tedy nepotřeboval. Ale počítejte s tím, že většina developerů si bere úvěr na výstavbu projektu. Příslib vzdání se zástavního práva budete potřebovat.

Výstavba

Z vaší pozice kupujícího je taky důležitý výběr generálního dodavatele stavby a jeho záruky, které vám pak developer zrcadlově poskytne.

Vybraná stavební firma uzavře s projektovou společností smlouvu o dílo na výstavbu celého domu a zavazuje se do konkrétního data stavbu dokončit.

Předání bytu

Když jsem přebíral první byt probíhalo to tak, že jsme nejdřív udělali předpřejímku. Se stavebním dozorem developera jsme si byt prošli a dohodli se, co se ještě upraví a o pár dní později mi byt předali. Podmínkou byla samozřejmě podepsaná kupní smlouva a zaplacená kupní cena. To znamená i načerpaný úvěr z hypotéky.

Chybí vám plán, jak si vytvořit svůj vlastní a krásný domov? Prohlédněte si velkého průvodce koupí bytu. >>

Ještě vám něco vrtá hlavou? Nechte mi zprávu v komentářích pod článkem.