Budete kupovat byt od developera?

Při koupi bytu novostavby od developera nevidíte, co si kupujete, protože dům ještě není postavený. Proti vám stojí jiný typ prodávajícího a podstupujete víc rizik, než když kupujete starší byt. Taky jsem si tím prošel při koupi svého prvního bytu.

Kdybyste měli po přečtení článku ještě nějaké dotazy, klidně mi nechte vzkaz dole v komentářích.

Developer

Kdo je to vlastně ten developer, od kterého si koupíte svůj nový byt?

Nejčastější struktura vypadá takto. Na začátku celého procesu je investor, který se rozhodne, že své peníze investuje do bytové výstavby. Tím investorem může být fyzická osoba/podnikatel nebo třeba nějaká instituce (banka, investiční skupina, realitní fond apod.).

Infografika - typy investorů do bytových developerských projektů, podnikatel, instituce, investiční skupina

Pro vás jako kupujícího je důležité, aby se jednalo o investora, který:

  • už dokončil více projektů a má dobrou reputaci na trhu
  • dokáže celý projekt profinancovat a v polovině stavby se mu nestane, že mu dojdou peníze a projekt nedokončí
Projektová společnost (SPV)

Když se investorovi podaří najít vhodný pozemek, na kterém může stavět, vloží ho nejčastěji do projektové jednoúčelové společnosti – SPV, z angličtiny single purpose vehicle. Tato firma (s.r.o. nebo a.s.) nemá žádné jiné obchodní aktivity:

  • je založena pouze pro daný projekt
  • je vlastníkem pozemku
  • žádá o stavební povolení
  • kontraktuje stavební firmu, která dům postaví

Projektová společnost je prvním vlastníkem celého bytového domu a zároveň prodávajícím, který s vámi jako kupujícím uzavře kupní smlouvu na konkrétní bytovou jednotku.

schéma prodávajícího (projektové společnosti) a kupujícího bytové jednotky, kteří uzavírají kupní smlouvu

Pojem DEVELOPER se tak vžil pro projektovou společnost i pro investora.

Do jakého půjdete rizika?

Developer vám může nabídnout různé splátkové kalendáře a motivovat vás k tomu, abyste mu kupní cenu zaplatili co nejdříve. Je potom na vašem zvážení a přístupu, do jakého rizika v tomto půjdete. Je potřeba si uvědomit, že prodávající je pořád firma – podnikatel, která může a nemusí bytový projekt dokončit.

houpačka, na které je dole smajlík s nízkou cenou a na opačném konci smajlík mračící se s vyšším rizikem

Projektové financování

Už jste se dozvěděli, proč je důležité, aby byl investor finančně silný. Je potřeba, aby mohl celou výstavbu profinancovat a stavbu opravdu dokončit.

Většina investorů však využívá i bankovního financování. Aby investor získal financování od banky, musí splnit řadu podmínek. Na příklad:

Schéma zúčastněných stran v investici do developerského projektu - investor, projektová společnost, stavební firma, financující banka

Sami vidíte, že mít součástí projektu i financující banku developera není pro vás úplně špatné, protože banka mnohdy financuje větší část projektu než sám developer a chce mít tudíž velkou míru kontroly nad tím, co se v projektu děje:

  • požaduje po developerovi perfektní přípravu projektu
  • má na stavbě svůj stavební dozor
  • z úvěru proplácí jen skutečně vynaložené náklady
  • vaše splátky kupní ceny a ostatních kupujících blokuje na separátním účtu projektové společnosti a developer si na ně nemůže sáhnout, dokud stavba není dokončena. Až se stavba dokončí, stáhne si banka nejdřív peníze na splacení celého úvěru na výstavbu a zbytek už je developera.
Kupujte byt bez jeho zatížení zástavním právem banky developera

Když si kupujete byt a sjednáváte hypotéku, banka po vás požaduje zástavu nemovitosti, vašeho bytu. Developer je na tom úplně stejně. Na pozemku a rozestavěné stavbě vázne v katastru zástavní právo jeho financující banky.

infografika příslibu vzdání se zástavního práva banky developera

Proto si jako kupující bytové jednotky nechte od developera předložit příslib vzdání se zástavního práva jeho banky, než s ním cokoliv podepíšete. Až developerovi za byt zaplatíte, jeho banka vystaví kvitanci pro katastr a ten zástavu vymaže.

Snadno a rychle zjistěte, jaké chyby můžete při koupi bytu nejen v developmentu udělat, a jak se jim vyhnout. >>

Má zkušenost

Svůj první byt jsem si kupoval od developera, který vše financoval z vlastních zdrojů. Úvěr od banky neměl. Příslib vzdání se zástavního práva jsem tedy nepotřeboval. Ale počítejte s tím, že většina developerů si bere úvěr na výstavbu projektu. Příslib vzdání se zástavního práva budete potřebovat.

Výstavba

Z vaší pozice kupujícího je taky důležitý výběr generálního dodavatele stavby a jeho záruky, které vám pak developer zrcadlově poskytne.

schéma zrcadlového principu poskytování záruk od stavební firmy projektové společnosti a od projektové společnosti kupujícímu

Vybraná stavební firma uzavře s projektovou společností smlouvu o dílo na výstavbu celého domu a zavazuje se do konkrétního data stavbu dokončit.

Předání bytu

Když jsem přebíral první byt probíhalo to tak, že jsme nejdřív udělali předpřejímku. Se stavebním dozorem developera jsme si byt prošli a dohodli se, co se ještě upraví a o pár dní později mi byt předali. Podmínkou byla samozřejmě podepsaná kupní smlouva a zaplacená kupní cena. To znamená i načerpaný úvěr z hypotéky.

Chybí vám plán, jak si vytvořit svůj vlastní a krásný domov? Prohlédněte si velkého průvodce koupí bytu. >>

Ještě vám něco vrtá hlavou? Nechte mi zprávu v komentářích pod článkem.

David Přikryl

Jsem autor projektu Koupím první byt a realitní makléř v jedné osoběŽiji v Praze, kde svým klientům pomáhám při koupi a prodeji bytu. Jsem členem komunity nezávislých realitních makléřů Qara (Quality Assured Real Estate Advisors), která mi poskytuje vynikající podporu a zázemí, abych mohl svou práci odvádět perfektně.

Soustředím se víc na kvalitu než kvantitu, a proto se věnuji jen malému počtu zakázek, abych je mohl zpracovat kvalitně. Baví mě dělat složité obchody, protože mě profesně posouvají dál. Více o mně zde.>>

Nechcete být na koupi nebo prodej bytu sami? Rád vám pomůžu. Více zde.>>

Co se vám ještě bude při koupi nebo prodeji bytu hodit?

Zastupování kupujícího

Kupujete v Praze nový byt a nechcete být na to sami? Už byste si chtěli užívat svého nového bydlení? S námi se dostanete ke svému novému bytu rychleji a bezpečně.

Poptávka na hledaný byt

Chcete koupit v Praze byt a nedaří se vám ho najít? Zadejte svou poptávku a dozvíte se o nabídkách jako první, než se dostanou do veřejné inzerce.

Zastupování prodávajícího

Chcete prodat svůj byt v Praze za nejlepší cenu, rychle a bezpečně? Provedu vás celým procesem od nastavení správné prodejní ceny až po předání bytu novému majiteli.

Vyřízení hypotéky

U všech bank vám prověříme, kolik vám dnes půjčí, najdeme vám hypotéku s nejnižší úrokovou sazbou na trhu, a vyřídíme všechno papírování.

Nejčtenější články na blogu

Budete platit 4% daň z nabytí nemovitosti při koupi bytu?

Lekli jste se? Ona se platí nějaká daň při koupi bytu? Ano, vždy to tak bylo. Ale…

Celý článek

Jak dlouho vám bude trvat vyřízení hypotéky?

Vyřídit hypotéku opravdu není záležitost jen pár dní.  Kde se to může zadrhnout a jak celý proces…

Celý článek

Má to smysl koupit byt za ty dnešní ceny?

Toužíte po vlastním bytě, ale pořád se vám zdají ceny bytů nějak vysoké a koupě bytu nedosažitelná?…

Celý článek

Co byste měli vědět předtím, než podepíšete rezervační smlouvu na koupi bytu

Nenechte se zmýlit tím, že rezervační smlouva vás k ničemu zásadnímu nezavazuje. Právě naopak. S prodávajícím se…

Celý článek

Nejnovější články na blogu

Proč (ne)ustupovat prodávajícímu při koupi bytu a přebírat rizika na sebe

Představte si, že konečně najdete byt, který se vám líbí. Teď se máte s prodávajícím dohodnout na způsobu…

Celý článek

Jak koupit byt za 24 hodin a nespálit se

Kamarád mi teď vyprávěl příběh, jak si před pár týdny koupil nový byt. Není to jeho první…

Celý článek
Komentáře
  1. Lukas Jelinek napsal:

    Dobry den,

    mam dotaz ohledne financovani koupe bytu v ramci developerskeho projektu, zde jsou podminky nasledujici – 10 % pri podpisu prvni smlouvy, zbyvajicich 90 % kupni ceny po kolaudaci. Kdy je v tomto pripade nutne zacit resit hypoteku, hned v uvodu, ci staci pred dokoncenim projektu, ktery nastane cca za 1,5 roku? Dekuji za informaci.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, toto Vám řekne developer. Každý to může mít nastaveno jinak. Může chtít na příklad předložit uzavření úvěrové smlouvy do určitého data po podpisu budoucí smlouvy kupní apod.

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů