5 příkladů, které by měla řešit vaše rezervační smlouva na byt jinak

Nedávno se na mě obrátila Markéta, jedna ze čtenářek mého blogu, která potřebovala pomoc při koupi bytu. Žila ve Švédsku a chtěla se vrátit zpět do Čech a koupit si tu byt. Nejvíc se jí zamlouvala oblast Křivoklátska, aby to měla blízko do Prahy.

Byty si vyhledávala sama a na prohlídky chodil její bratr, který žil v Praze. Věděl, co by se Markétě mohlo líbit.

Krátce poté, co jsme se dohodli na spolupráci, Markéta našla jeden zajímavý byt. Její bratr si domluvil s realitní kanceláří prohlídku a vše se zdálo být v pořádku. Byla to 7 let stará novostavba v Králově Dvoře.

Pustil jsem se do své práce a začal zkoumat informace o bytové jednotce a bytovém domě. Všechno vypadalo ok a z pohledu převodu bytu standardní. Na příklad:

• na listu vlastnictví zástava nemovitosti ve prospěch banky prodávajícího, která se vymaže po doplacení úvěru z výnosu prodeje bytu
• na bytové jednotce nevázla žádná jiná další práva, exekuce a podobně
• v bytovém domě nebyly dluhy ostatních vlastníků
• řešily se běžné provozní záležitosti jako v každém jiném domě

Co mě však překvapilo byl problém s legionellou. Je to bakterie, která se drží ve vodovodním potrubí a může způsobit infekční onemocnění a horečky. Na tuto záležitost realitní kancelář během prohlídky neupozornila.

Informace o bakterii byla veřejně dostupná v obchodním rejstříku, kde byl před pár měsíci založen zápis ze shromáždění vlastníků. Proto jsme požádali o informaci o aktuálním stavu řešení.

Výbor bytového domu problém s bakterií potvrdil. Dozvěděli jsme se, že poslední měření proběhlo před několika měsíci a aktuální nebylo k dispozici. Starší měření ukázalo, že v jednom případě byla hodnota přítomnosti bakterie stále hraniční. Z takové zprávy byste asi při koupi bytu nadšení nebyli a vaše rozhodování to značně ovlivnilo.

Asi byste čekali, že realitní kancelář prověří stav bytového domu před zahájením prodeje, zjistí aktuální informace, případně nechá po dohodě s majitelem udělat nějaké testy kvality vody a podobně. Zkrátka vyvine nějakou aktivitu, aby pro vás měla uspokojivou odpověď. Nic takového se však nestalo.

Rezervační smlouva na byt

Realitní kancelář nám taky poslala rezervační smlouvu na koupi bytu, která pro nás nebyla vůbec akceptovatelná. Kvůli nedořešenému problému s bakterií jsme se s Markétou shodli, že dál usilovat o tento byt nebudeme.

Nicméně bych vám rád na tomto příkladu vysvětlil, co a proč máte v rezervační smlouvě hledat a co by se mohlo stát, kdybyste to tam nenašli. Rezervační smlouva totiž řeší hlavní obchodní body (finanční částky, termíny, kroky převodu bytu), které se následně přenesou do kupní smlouvy. O základních principech rezervační smlouvy jsem psal už v tomto článku.

1. Kdo uzavírá rezervační smlouvu

Navržená smlouva byla jen dvoustranná, mezi Markétou jako kupujícím a realitní kanceláří. Prodávající v této smlouvě vůbec nefiguroval. Neviděli jsme tak jeho vůli, že chce něco prodat a pokud ano za jakých podmínek. Do vztahu mezi prodávajícím a realitní kanceláří jsme vůbec neviděli.

Koncept rezervační smlouvy byl vlastně jen jednostranným prohlášením realitní kanceláře. Je to úplně stejné jako kdyby váš kamarád prohlásil, že může prodávat cizí byt. Ať mu zaplatíte 140.000 Kč a potom se uvidí. Nemá to žádnou váhu. K budoucím krokům potřebujete zavázat přímo prodávajícího. Realitní kancelář plní jen roli zprostředkovatele mezi vámi a prodávajícím.

2. Kdy zaplatíte kupní cenu

Realitní kancelář navrhovala, že kupující a prodávající do určitého termínu podepíše smlouvu o smlouvě budoucí kupní a do dalšího termínu kupní smlouvu. Zřejmě kvůli tomu taky požadovala po kupujícím, aby kupní cenu zaplatil ještě před podpisem kupní smlouvy. Je to naprosto zbytečný krok.

Když kupujete starší byt, vystačíte si obvykle jen s rezervační a kupní smlouvou. V rezervační smlouvě dohodnete termín, do kdy podepíšete kupní smlouvu a jak prodávajícímu zaplatíte.

Kupní cenu platíte až po podpisu kupní smlouvy na účet uschovatele kupní ceny (advokátní, notářská nebo bankovní úschova). Ten ji vyplatí prodávajícímu poté, co se na vás převede vlastnické právo v katastru nemovitostí. Máte tak jistotu, že prodávající dostane peníze až v okamžiku, kdy je nemovitost opravdu vaše. Kdyby náhodou při převodu něco neklaplo, z úschovy se vám peníze vrátí.

3. Kde budou vaše peníze než se byt převede v katastru

Realitní kancelář inzerovala, že veškerý právní servis je zdarma. Nakonec to tak úplně pravda nebyla. V návrhu rezervační smlouvy bylo, že pokud bude chtít kupující jinou úschovu kupní ceny než na účtu realitní kanceláře, zaplatí si ji z vlastního.

Takový přístup byste určitě nečekali, když čtete v inzerátu, že právní servis je zdarma. Provize realitní kanceláře byla 140.000 Kč a měla tak dostatečný prostor tento náklad pokrýt ze svého.

Obecně vám nedoporučuji skládat kupní cenu na účet realitní kanceláře. Využijte advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Slušná realitní kancelář zaplatí veškerou přípravu smluv a advokátní úschovu ze svého honoráře. Pro své klienty to také dělám a je to součástí mé all-inclusive provize.>>

4. Jak se splatí hypotéka prodávajícího a vymaže zástavní právo z katastru

Další návrh byl, že Markéta doplatí hypotéku prodávajícího po podpisu kupní smlouvy a po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Markéta platila celou kupní cenu z vlastních zdrojů. Toto je samozřejmě možné, ale klientům tento postup nedoporučuji.

Jiné řešení je, že vám banka prodávajícího vydá nejen vyčíslení zůstatku hypotéky pro doplacení úvěru, ale také svůj souhlas s prodejem nemovitosti na vaši osobu. Nemovitost se na vás v katastru převede i se zástavou a teprve poté je z účtu úschovy doplacena hypotéka a původní zástavní právo se vymaže.

Je to pro vás bezpečnější z toho pohledu, že máte kontrolu nad okamžikem úhrady kupní ceny, kdyby se náhodou na listu vlastnictví ukázal nějaký negativní zápis během převodu v katastru. Ten trvá aktuálně v průměru 23 – 24 dní (celorepublikově).

5. Kdy dostane prodávající vaše peníze

Když si kupujete byt, chcete mít jistotu, že si ho koupíte tak zvaně čistý. Mám na mysli právě výše zmíněný výmaz zástavního práva banky prodávajícího.

Realitní kancelář navrhovala, že prodávajícímu se vyplatí kupní cena z úschovy (ponížená o hypotéku) ihned poté, co se katastru doručí návrh na výmaz zástavního práva. I když je málo pravděpodobné, že by katastr návrhu nevyhověl, pořád nemáte v rukou finální „čistý“ list vlastnictví. Řízení o výmazu trvá opět déle než 20 dní. Je bezpečnější počkat, až katastr výmaz potvrdí.

Tento bod bychom opět neakceptovali. V tomto případě by se dalo pracovat s nějakou menší částkou (zádržné), která by byla v úschově zadržena do okamžiku potvrzení ze strany katastru, že zástavní právo bylo vymazáno. Prodávající má potom lepší motivaci dotáhnout výmaz zástavního práva až do konce, kdyby se náhodou v procesu výmazu vyskytl nějaký problém.

Jak postupovat při převodu bytu

I když to tak nevypadá, rezervační smlouva je zásadní dokument při převodu bytu. V rezervační smlouvě se domluvíte s prodávajícím, jak celý obchod proběhne a jak se tato obchodní dohoda promítne do kupní smlouvy.

Když zastupuji své klienty, zjistím pro účely převodu bytu výchozí situaci prodávajícího a kupujícího. Potom sepíšu pár jednoduchých bodů, jak navrhuji převod realizovat a dám ho oběma stranám odsouhlasit. Ten zohledňuje na příklad:

• kdy bude mít kupující připravené peníze pro zaplacení kupní ceny (vlastní zdroje nebo hypotéka)
• do kdy potřebuje mít prodávající výnos z prodeje na svém účtu (často počítá se získáním výnosu z prodeje do určitého termínu, aby mohl zaplatit něco jiného)
• kdy podepíšeme kupní smlouvu
• jak se bude řešit úschova kupní ceny
• za jakých podmínek a kdy dostane prodávající peníze z úschovy

Když si plán kroků všichni odsouhlasíme, teprve potom ho přeneseme do smluv. Nejdřív rezervační smlouvy a potom kupní smlouvy. Pro klienty je to lepší v tom, že pár sepsaných organizačních bodů pochopí rychle a nemusí hned studovat rezervační smlouvu. A já mám jistotu, že tomu hlavnímu při převodu bytu rozumí a nebudou něčím zaskočeni.

Pokud taky potřebujete pomoc při koupi nebo prodeji bytu, ozvěte se. Rád vám s tím pomůžu. Popis mých služeb pro kupující najdete tady a pro prodávající tady.

A jestli se vám tento článek líbil, přihlaste se k odběru mých dalších článků, a navíc získejte zdarma praktický e-book 7 nejčastějších chyb při koupi bytu.