Co by vám nemělo uniknout, když kupujete družstevní byt

Zvažujete koupi družstevního bytu? V tomto případě si nekupujete nemovitost, ale členský podíl v družstvu. O tom, jak funguje družstvo, jsem psal už v tomto článku. Je to vlastně taková „firma“, která vlastní celý bytový dům a vy si kupujete podíl v této firmě.

No jo, ale na co se zaměřit a co zkoumat při koupi družstevního podílu? Z inzerátu se obvykle dozvíte několik základních věcí. Měli byste si je ověřit a o ty, které tam chybí, požádat prodávajícího.

Zrovna nedávno jsem zastupoval klienty při koupi družstevního bytu. Takže si to můžeme ukázat na konkrétním příkladu.

Poslali mi odkaz na tento inzerát.

Prodej družstevního bytu 2+1 o výměře 73 m2 + balkon 2 m2 + sklep 3 m2. Byt je v 1. patře zrekonstruovaného domu 2017 (výtah, střecha, chodby, rozvody elektřiny, vody a odpadu, fasáda, okna) v klidné části Žižkova. Byt je po částečné rekonstrukci 2017 (plastová okna, plynový kotel, rozvody vody). Výhodná investice: připraveno na převod do OV, SPLACENÁ ANUITA. Ihned k dispozici. Nízké poplatky (na 3 osoby 2 400,- Kč – fond oprav, úklid a osvětlení společných prostor, odvoz odpadu). V blízkosti bytu jsou parky Parukářka a vrch Vítkov. Výborná dopravní dostupnost.

Stanovy družstva a zpráva o hospodaření

Klient mě požádal, abych jen prověřil stav družstva. Domluvili jsme se, že připravím všechny podklady, aby náš právník mohl už jen revidovat smluvní dokumentaci.

K tomu, abyste si udělali základní obrázek o družstvu potřebujete tyto dokumenty:

• Stanovy družstva
• Poslední zprávu o hospodaření

Nejdřív byste se měli ověřit v katastru nemovitostí, že družstvu bytový dům patří. Stačí, když víte adresu bytového domu. Do katastru je přístup online a najdete v něm i přesný obchodní název družstva.

V našem případě jsem si ověřil, že družstvo opravdu bytový dům vlastní a neváznou na něm žádná zástavní práva, věcná břemena apod.

Stanovy družstva jsem našel opět online v obchodním rejstříku. Nicméně byly z roku 2002 a musel jsem si ověřit, že jsou stále platné. Proto jsem o tuto informaci požádal představenstvo družstva.

Musel jsem požádat i o zprávu o hospodaření, protože od roku 2010 tyto zprávy představenstvo do rejstříku nezakládá.

Nájemní smlouva

S koupí členského podílu v družstvu je spojeno i právo užívat některou bytovou jednotku. V tomto případě to bylo na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi družstvem a prodávajícím.

Kupujícími byl mladý pár. Zvažovali, že v budoucnu odjedou do zahraničí a možná by krátkodobě byt pronajímali. Jenže když je mezi vámi a družstvem uzavřena nájemní smlouva, musíte se řídit jejími podmínkami ohledně podnájmu. Je potřeba zkoumat, za jakých podmínek, můžete byt dále podnajímat. Družstva si tento režim obvykle chrání a mají svá vlastní pravidla ohledně podnájmů.

Dluhy prodávajícího vůči bytovému domu

Jako v každém jiném domě platíte i v družstvu poplatky za služby. Vyžádal jsem si evidenční list s předpisem aktuálních záloh, abych ověřil měsíční částku, která byla inzerována.

V souvislosti s platbami vůči družstvu si ověřte, že prodávající nemá žádné dluhy vůči bytovému domu. Toto potvrzení vám může vydat představenstvo družstva nebo správní firma. Veškeré tyto závazky by přešly po koupi družstevního podílu na vás.

Převod bytové jednotky do vlastnictví členů družstva

V inzerátu stálo, že u bytové jednotky je splacena anuita a je připravena na převod do vlastnictví prodávajícího. Tuto informaci je opět potřeba důkladně ověřit, protože úzce souvisí s prodejní cenou. Ceny družstevních bytů bez této možnosti jsou obvykle nižší.

Předseda družstva připravil dopis, ve kterém stálo, že každému členovi družstva je garantován převod vlastnictví bytové jednotky do jeho vlastnictví.

Toto je však pro naše ověření nedostatečný důkaz. O záměru převodu vlastnictví musí rozhodnout nejvyšší orgán v družstvu a tím je členská schůze. Na této schůzi členové družstva hlasováním rozhodnou, že s převodem vlastnictví souhlasí. Ze schůze se potom pořizuje zápis, podle kterého představenstvo procesuje kroky, které povedou k převodu vlastnictví. Kopii zápisu je potřeba opět od družstva před koupí bytu získat.

Doporučení

Mí klienti od záměru koupit tento byt nakonec odstoupili. Jejich plány se změnily ještě předtím než nám prodávající, resp. představenstvo družstva, byli schopni dodat zprávu o hospodaření, nájemní smlouvu a zápis z členské schůze.

U družstevních bytů vám doporučuji obsah těchto dokumentů rozhodně zkoumat. Jak jsem psal na začátku článku, kupujete si vlastně podíl ve firmě. A taky přistupujete na pravidla užívání bytu, které historicky vytvořilo a schválilo družstvo.

Zastupování kupujících při koupi bytu

Potřebujete také pomoci s koupí družstevního bytu? Kontaktujte mě, rád vám pomůžu. Detailní podmínky pro zastupování klientů při koupi bytu najdete tady. >>

Líbil se vám tento článek? Přihlaste se k odběru dalších článků a navíc získejte zdarma praktický e-book, který se vám bude při koupi bytu hodit. >>