Co byste měli vědět předtím, než podepíšete rezervační smlouvu na koupi bytu

Nenechte se zmýlit tím, že rezervační smlouva vás k ničemu zásadnímu nezavazuje. Právě naopak. S prodávajícím se v ní dohodnete na závazném časovém postupu celé transakce a taky na finančních sankcích, pokud byste něco nesplnili.

Celý obsah článku je nahoře ve videu. Jestli se chcete ještě na něco zeptat, klidně mi hoďte vzkaz do komentářů pod článkem.

Rezervační smlouva nastavuje časový plán některých budoucích kroků při koupi bytu.

Rezervační smlouvu podepište až v okamžiku, kdy určitě víte, že byt chcete koupit, protože jejím podpisem se zavazujete ke konkrétním krokům a má to na vás i finanční dopady. Takže podpis na první schůzce určitě není na místě. Už v této chvíli je potřeba, abyste se poradili s právníkem. Třeba s tím naším >> 🙂

Kdy se s rezervační smlouvou můžete nejčastěji setkat?

• Při koupi staršího bytu, když prodávajícího zastupuje realitní makléř. Když prodávajícího makléř nezastupuje, obvykle se tato smlouva nepodepisuje a rovnou se s prodávajícím dohadujete na znění kupní smlouvy.
• Když si kupujete byt ve výstavbě od developera.

Snadno a rychle zjistěte, jaké chyby ještě můžete při koupi bytu udělat, a jak se jim vyhnout. >>

Rezervační smlouva při koupi staršího bytu

Je to trojstranná smlouva mezi vámi, prodávajícím a realitním makléřem.

Vy a prodávající se zavazujete do určitého okamžiku podepsat kupní smlouvu. Na příklad do 60 dní.

Do uvedené lhůty musíte stihnout spoustu věcí. Pro představu pár příkladů:

• Nechat udělat technickou prohlídku bytu
• Dohodnout se s prodávajícím na obsahu kupní smlouvy
• Dohodnout se také na způsobu úhrady kupní ceny.
• Vyřídit hypotéku. To znamená požádat o ni, nechat schválit v bance, podepsat úvěrovou a zástavní dokumentaci a splnit podmínky čerpání úvěru včetně ocenění bytu znalcem. Jak dlouho vám bude trvat vyřízení hypotéky, se dozvíte v tomto článku. >>

POZOR NA REZERVAČNÍ POPLATEK

Jako kupující zaplatíte rezervační poplatek na účet realitního makléře. Nejčastěji jsou to 3 % z kupní ceny. To je vlastně provize makléře. V případě podpisu kupní smlouvy se tento poplatek započte oproti kupní ceně. Bude se považovat za první splátku kupní ceny.

POKUTY

Pokud nesplníte povinnost podepsat kupní smlouvu do dohodnutého data, platíte pokutu. Ta je obvykle ve výši rezervačního poplatku. Pokuty by měly být vyrovnané, takže i prodávající by měl platit stejnou výši pokuty, pokud by kupní smlouvu nepodepsal.

JAK SE VYHNOUT POKUTĚ?

Mohou nastat situace, kdy nebudete schopni nebo ochotni kupní smlouvu podepsat. A to na příklad pro tyto situace:

• Při technických prohlídkách se přijde na vady bytu a nedohodnete se s prodávajícím na jejich odstranění nebo slevě z kupní ceny.
• Nezískáte hypotéku, protože nevyjde ocenění bytu znalcem nebo z nějakého jiného důvodu. Zjistěte si raději předem, na jakou hypotéku dnes reálně dosáhnete. >>

ŘEŠENÍ

Pro tyto případy je potřeba s prodávajícím dohodnout v rezervační smlouvě tak zvané rozvazovací podmínky, abyste se ze smlouvy mohli vyvázat. V opačném případě by se vám rezervační poplatek nevrátil. A to už se jedná o několik desítek tisíc korun.

Rezervační smlouva při koupi bytu v novostavbě od developera

V této smlouvě se zavazujete do určitého okamžiku podepsat smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SBK), pokud ještě dům nestojí nebo rovnou kupní smlouvu, pokud už je výstavba dokončena.

Každý developer má připravené vzorové znění SBK a kupní smlouvy. Raději se tedy seznamte s jejich obsahem ještě předtím, než podepíšete rezervační smlouvu. Takto budete vědět, co opravdu kupujete a k čemu se do budoucna zavazujete.

V případě, že nesplníte vaši povinnost podepsat SBK nebo kupní smlouvu, platíte opět smluvní pokuty. Nejčastěji jsem se setkal s částkou 50.000 Kč.

Kam dál?

Při své koupi bytu se můžete potkat s mnoha variantami rezervační smlouvy. V tomto článku píši o jednom případu z mé realitní praxe, kde bylo v rezervační smlouvě snad úplně všechno špatně. Celý příběh si přečtěte tady. >>