Úschova peněz jako bezpečný způsob platby při koupi bytu

Při koupi bytu platíte prodávajícímu obvykle velkou sumu peněz. Není to, jako když vyrazíte na nákup nové televize. Za byt platíte mnohdy milióny korun. Potřebujete nabýt jistotu, že když od vás peníze odejdou, opravdu se stanete novým vlastníkem.

Celý obsah článku najdete i ve videu nahoře. Kdybyste měli nějaké další dotazy, nechte mi vzkaz v komentářích pod článkem.

Vlastníkem bytu se nestane jen tím, že podepíšete kupní smlouvu. To je jen jedna z podmínek.

• Když si kupujete byt do osobního vlastnictví, katastr nemovitostí vás musí ještě zapsat na list vlastnictví jako nového vlastníka. Na to má 30 dní.
• Když si kupujete družstevní byt je potřeba smlouvu o převodu členského podílu doručit představenstvu družstva.

Protože se nestanete vlastníkem bytu hned, pošlete peníze (kupní cenu za byt) nejdřív do úschovy. A to včetně načerpaného hypotečního úvěru. Kolik vám banky půjčí právě dnes, můžete snadno zjistit tady. >>

Prodávajícímu se peníze z úschovy vyplatí, až se splní všechny podmínky. Pracovně je můžeme nazvat odkládací podmínky.

Jaké odkládací podmínky je potřeba splnit?

Když kupujete byt do osobního vlastnictví jsou odkládací podmínky zejména tyto:

• S prodávajícím podepíšete kupní smlouvu na byt
• Katastr nemovitostí zapíše vaše vlastnické právo (to obvykle trvá kolem 30 dní)
• Odvod daně z nabytí nemovitosti finančnímu úřadu – od 1. 11. 2016 už není součásti kupní ceny a tedy ani odkládací podmínkou, podrobně k výpočtu a odvodu daně v tomto článku >>
• Katastr nemovitostí vymaže zástavní právo banky prodávajícího, pokud financoval nákup svého bytu hypotékou

Když kupujete družstevní byt jsou odkládací podmínky zejména tyto:

• podepsaná smlouva o převodu členského podílu
• doručení smlouvy o převodu představenstvu družstva

Úschova peněz

Úschova vašich peněz probíhá tak, že do transakce přizvete uschovatele kupní ceny. Uschovatelem může být:

• Banka
• Notář
• Advokát
• Realitní makléř

Jakého uschovatele si vybrat?

Z hlediska obezřetnosti bych volil spíše první 3 zmíněné. Z pohledu ceny za poskytnutí úschovy peněz bych doporučoval advokátní nebo notářskou úschovu. Poplatek za úschovu u banky v podobě jistotního účtu bude zpravidla nejdražší.

Smlouva o úschově kupní ceny

Společně s prodávajícím a s uchovatelem uzavřete trojstrannou smlouvu o úschově kupní ceny.

Kupní cena od vás putuje uschovateli na jeho účet a uschovatel ji vyplatí teprve poté, co zkontroluje, že odkládací podmínky jsou splněny. Prodávající na složenou kupní cenu vidí a má motivaci spolupracovat na splnění odkládacích podmínek.

V případě, že by se odkládací podmínky nesplnily, je ve smlouvě nastaven mechanismus, aby se vám peníze vrátily zpět.

Má vlastní zkušenost s úschovou

Když jsem kupoval druhý byt, využili jsme s prodávajícím advokátní úschovu. Advokát chtěl za tuto službu i s přípravou smluv 3.600 Kč. To jsme s prodávajícím zaplatili na půl. Do úschovy jsme načerpali kupní cenu, kterou jsem složil z mých vlastních zdrojů a hypotéky.

Ve smlouvě jsme taky dohodli, že má povinnost zaplatit kupní cenu je splněna už okamžikem převodu do advokátní úschovy. Ne až po její výplatě z úschovy prodávajícímu. To považuji za velmi důležitou podmínku. Stát se může cokoliv a takto jsem měl úhradu kupní ceny splněnou.

Před výplatou z úschovy jsme dali advokátovi:

• nový výpis z katastru nemovitostí, kde už bylo vidět, že jsem vlastníkem bytu a zástavní právo banky prodávajícího bylo vymazáno
• kopii daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti (koupě bytu proběhla už před 1. 11. 2016, kdy daň z nabytí nemovitosti byla součástí kupní ceny)

Pak už jen advokát převedl daň z nabytí nemovitosti finančnímu úřadu a zbytek kupní ceny vyplatil prodávajícímu. V dnešní době (po 1. 11. 2016) by vyplatil kupní cenu z úschovy prodávajícímu (dohodnutá cena by byla bez daně) a přiznání k dani z nabytí nemovitosti bych musel podat finančnímu úřadu dodatečně sám. Více k výpočtu a odvodu daně z nabytí nemovitosti v tomto článku. >>

Co si zapamatovat

Kupní cenu převedete vždy do úschovy a vyplatí se prodávajícímu až po splnění odkládacích podmínek. Z hlediska nákladů na úschovu peněz je dobrá volba advokátní nebo notářská úschova.

Toužíte po vlastním bytě? Prohlédněte si návod – velkého průvodce koupí bytu, a už budete vědět, jak na to. >>

Ještě vám něco vrtá hlavou? Nechte mi vzkaz v komentářích pod článkem.