Budete platit 4% daň z nabytí nemovitosti při koupi bytu?

Lekli jste se? Ona se platí nějaká daň při koupi bytu? Ano, vždy to tak bylo. Ale od 1. 11. 2016 ji odvádí kupující. Výpočet daně a podání daňového přiznání určitě zvládnete sami. Pokud přece jen v něčem pochybujete, raději to všechno nechte na nás >>

Jestli vás nebaví číst, celý obsah článku je nahoře ve videu.

Kdy daň z nabytí nemovitosti neplatíte?

Tak možná hned na úvod ty lepší zprávy, kdy tuto daň neplatíte:

  • V případě darování bytu a jeho dědictví (na příklad rodiče vám darují svůj byt)
  • Když se jedná o první převod novostavby (na příklad developer postaví dům a novou bytovou jednotku vám prodá) a k převodu bytu dojde do 5 let od práva užívání stavby. Pozor, musí se vždy jednat o jednotku v bytovém domě. Více k tomu ve výkladu finanční správy. >>
  • Při převodu majetku družstva do vlastnictví svých členů. Typicky, když jste členem družstva a bytová jednotka se na vás převede do formy osobního vlastnictví (družstvo se transformuje na společenství vlastníků bytových jednotek).
  • Při koupi družstevního bytu, protože si nekupujete bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí (osobní vlastnictví), ale členský podíl v družstvu

V těchto případech sice daň neplatíte, ale přiznání podat musíte. Finanční úřad má na toto speciální formulář “Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí při nabytí vlastnictví k nemovité věci osvobozeného od daně podle § 6, § 7, § 8 a § 9 atd.” Odkaz na tiskopisy je dole v článku. Samozřejmě toto daňové přiznání nepodáváte při koupi členského podílu v družstvu.

V ostatních případech se daň platí a je ve výši 4 %. Dojít k základu pro výpočet této daně můžete dvěma způsoby.

  • podle kupní ceny nebo
  • znaleckého posudku

Koupě bytu není jen o správném odvodu daně z nabytí nemovitosti. Další praktické tipy najdete v tomto návodu. >>

Daň z nabytí nemovitosti podle kupní ceny

Nejčastější scénář při koupi bytu je tento:

  • S prodávajícím jste se dohodli na příklad na kupní ceně za byt 2.000.000 Kč.
  • To znamená, že nad rámec kupní ceny byste měli odvést dalších 80.000 Kč finančnímu úřadu (4 % ze 2.000.000 Kč).
  • V praxi odvedete 80.000 Kč jako zálohu a finanční úřad má až 3 roky na vyměření vlastní daně.
  • Finanční úřady v praxi vyměří daň v krátkém čase.

Infografika s příkladem kupní ceny 2.000.000 Kč a daně 4 % ve výši 80.000 Kč

Jak finanční úřad daň vyměří?

Finanční úřad určí tak zvanou směrnou hodnotu. To udělá pracovník finančního úřadu porovnáním kupní ceny za byt s ostatními nemovitostmi. Stát vám vlastně nevěří. Potřebuje si ověřit, že dohodnutá kupní cena je opravdu tržní, aby se daň náhodou neodvedla z nižší částky.

Jestli kupujete byt za běžnou tržní cenu, neměli byste mít v problém v tom, že takto vypočítáte daň správně.

PRIVATIZACE OBECNÍCH BYTŮ

V případě koupě obecního bytu v rámci privatizace byste zřejmě tímto způsobem nemuseli odvést daň v pořádku, protože obec často prodává byty s velkou slevou. Finanční úřad by vám pak daň doměřil dodatečně. Vyhnout se tomu můžete tak, že daň odvedete podle znaleckého posudku.

Daň z nabytí nemovitosti podle znaleckého posudku

Druhou možností je, že necháte ocenit byt znalcem. Posudek znalce musíte zaplatit z vlastní kapsy, ale náklad na jeho zpracování si můžete odečíst od základu daně. Tímto způsobem vlastně znalec místo finančního úřadu určí směrnou hodnotu.

Jak to funguje, pochopíte na těchto 2 příkladech:

Příklad 1:

  • Dohodnutá kupní cena s prodávajícím je 2.000.000 Kč.
  • Znalec ocení byt na 1.900.000 Kč (směrná hodnota). Z této částky se určí srovnávací daňová hodnota. Ta představuje 75% ze směrné hodnoty, takže 1.425.000 Kč.
  • Dohodnutá kupní cena vychází v našem příkladu vyšší než srovnávací daňová hodnota. Platí pravidlo, že daň odvádíte z vyšší z obou částek. Daň tedy odvedete ze 2.000.000 Kč.

Výsledná daň je 80.000 Kč.

infografika s kupní cenou 2.000.000 Kč a znaleckým posudkem na 1.900.000 Kč, daň je 80.000 Kč

Příklad 2:

  • Dohodnutá kupní cena je 2.000.000 Kč.
  • Znalec ocení byt na 2.700.000 Kč (směrná hodnota). Srovnávací daňová hodnota představuje 75% ze směrné hodnoty. Tedy 2.025.000 Kč.
  • Vaše dohodnutá kupní cena je v tomto případě nižší než srovnávací daňová hodnota. Daň odvedete ze 2.025.000 Kč

Výsledná daň je 81.000 Kč.

Infografika s kupní cenou na 2.000.000 Kč a znaleckým posudkem na 2.700.000 Kč, daň je 81.000 Kč

Toužíte po vlastním bytě? Prohlédněte si návod – velkého průvodce koupí bytu, abyste věděli, jak na to. >>

Jak podat daňové přiznání?

Daňové přiznání musíte podat nejpozději do 3 měsíců po začátku měsíce následujícího, ve kterém byl proveden vklad do katastru nemovitostí.

Příklad:

  • Podepsali jste kupní smlouvu a vložili do katastru 15. ledna.
  • 15. února vám přišlo vyrozumění od katastru o povolení vkladu vašeho vlastnického práva (zápis proveden dne 15. 2. 20XX). Datum, kdy nastaly právní účinky vkladu, nejsou podstatné.
  • Podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti musíte nejpozději do konce května.

Už se mi stalo, že jsem daňově přiznání zapomněl podat v 3-měsíční lhůtě. Finanční úřad (Brno IV) mi poslal výzvu, abych daňové přiznání podal nejpozději do 15 dní. To jsem udělal a žádný problém s tím nebyl.

Co k daňovému přiznání přiložit?

  • kupní smlouva (prostá kopie)
  • vyrozumění z katastru o povolení vkladu (potvrzení, že vaše vlastnické právo bylo zapsáno)
  • kolaudační souhlas, pokud se jedná o novostavbu a uplatňujete osvobození
  • znalecký posudek, pokud budete odvádět daň podle znaleckého posudku

Kam podat?

K místně příslušnému finančnímu úřadu, kde se nachází nemovitost – bytová jednotka.

Nemáte čas studovat, jak daň vypočítat, a jak vyplnit formulář finančního úřadu?

Nechte to na nás, abychom vám vše vyřídili.

Jak číst inzeráty nabízených bytů ve vztahu k dani z nabytí nemovitosti?

4% daň si tedy při čtení inzerátů můžete rovnou sami připočítat ke kupní ceně. Pokud prodávající výslovně neuvede, že by tato daň byla už obsažena v nabízené ceně. Samozřejmě platí případy výjimek, kdy se daň neplatí, které jsem zmínil v úvodu článku.

A jak je to s provizí realitního makléře? Zaplatíte daň z nabytí nemovitosti i z této částky?

Ano. Kupní cena bytu obsahuje i provizi makléře, protože mu ji prodávající sám vyplatí po koupi bytu. Má s ním uzavřenou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu. Tato provize tedy nepřímo vstupuje do základu pro výpočet daně. Více o podmínkách převodu bytu, když je v transakci realitní makléř v tomto článku. >>

Hypotéka

Pokud si budete brát na koupi bytu hypotéku, zajímejte se také o to, zda můžete hypotékou financovat i tuto daň. U každé banky to může být jinak.

Kolik a za jakých podmínek vám banky půjčí na koupi bytu právě dnes, můžete snadno zjistit tady. >>

Máte přece jen pochybnosti o tom, jestli daňové přiznání podáte správně? Nechte zpracování přiznání k dani raději na nás >>

Odebírejte nové články na váš e-mail. Navíc v prvním e-mailu dostanete ZDARMA praktický e-book 7 nejčastějších chyb při koupi bytu.

Vaše osobní údaje (jméno,email) jsou u mě v bezpečí a řídí se zásadami ochrany osobních údajů.

Přibližně 2x měsíčně vám budu posílat další hodnotné informace na téma koupě prvního bytu. Z odběru se můžete kdykoliv odhlásit kliknutím na tlačítko v patičce každého zaslaného mailu. David Přikryl

David Přikryl

Jsem autor projektu Koupím první byt a realitní makléř v jedné osoběŽiji v Praze, kde svým klientům pomáhám při koupi a prodeji bytu. Jsem členem komunity nezávislých realitních makléřů Qara (Quality Assured Real Estate Advisors), která mi poskytuje vynikající podporu a zázemí, abych mohl svou práci odvádět perfektně.

Soustředím se víc na kvalitu než kvantitu, a proto se věnuji jen malému počtu zakázek, abych je mohl zpracovat kvalitně. Baví mě dělat složité obchody, protože mě profesně posouvají dál. Více o mně zde.>>

Nechcete být na koupi nebo prodej bytu sami? Rád vám pomůžu. Více zde.>>

Co se vám ještě bude při koupi nebo prodeji bytu hodit?

Zastupování kupujícího

Kupujete v Praze nový byt a nechcete být na to sami? Už byste si chtěli užívat svého nového bydlení? S námi se dostanete ke svému novému bytu rychleji a bezpečně.

Poptávka na hledaný byt

Chcete koupit v Praze byt a nedaří se vám ho najít? Zadejte svou poptávku a dozvíte se o nabídkách jako první, než se dostanou do veřejné inzerce.

Zastupování prodávajícího

Chcete prodat svůj byt v Praze za nejlepší cenu, rychle a bezpečně? Provedu vás celým procesem od nastavení správné prodejní ceny až po předání bytu novému majiteli.

Vyřízení hypotéky

U všech bank vám prověříme, kolik vám dnes půjčí, najdeme vám hypotéku s nejnižší úrokovou sazbou na trhu, a vyřídíme všechno papírování.

Nejčtenější články na blogu

Budete platit 4% daň z nabytí nemovitosti při koupi bytu?

Lekli jste se? Ona se platí nějaká daň při koupi bytu? Ano, vždy to tak bylo. Ale…

Celý článek

Jak dlouho vám bude trvat vyřízení hypotéky?

Vyřídit hypotéku opravdu není záležitost jen pár dní.  Kde se to může zadrhnout a jak celý proces…

Celý článek

Má to smysl koupit byt za ty dnešní ceny?

Toužíte po vlastním bytě, ale pořád se vám zdají ceny bytů nějak vysoké a koupě bytu nedosažitelná?…

Celý článek

Co byste měli vědět předtím, než podepíšete rezervační smlouvu na koupi bytu

Nenechte se zmýlit tím, že rezervační smlouva vás k ničemu zásadnímu nezavazuje. Právě naopak. S prodávajícím se…

Celý článek

Nejnovější články na blogu

Proč (ne)ustupovat prodávajícímu při koupi bytu a přebírat rizika na sebe

Představte si, že konečně najdete byt, který se vám líbí. Teď se máte s prodávajícím dohodnout na způsobu…

Celý článek

Jak koupit byt za 24 hodin a nespálit se

Kamarád mi teď vyprávěl příběh, jak si před pár týdny koupil nový byt. Není to jeho první…

Celý článek
Komentáře
  1. Petra napsal:

    Dobry den. Koupila jsem byt. Podle clanku: rozumim tomu dobre, ze kdyz mi z katastru prisel papir o vkladu bytu do katastru 19/6/2017, tak do 3 mes. od tohoto data musim tu daň (4%) zaplatit? Tzn. nejdele do do konce 9/2017? Nebo je to od data, kdy jsem podala zadost o vklad? Tzn. od 24/5?Tudiz zaplatit do konce 8. mes.?Dekuji za odpoved

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, ještě jsem to v článku upravil, aby to bylo srozumitelnější. Jestli máte na vyrozumění od katastru napsáno „zápis proveden dne 19.6.2017“ (respektive jiné červnové datum), pak byste měla podat daňové přiznání nejpozději do konce září. David

  2. Petra napsal:

    Dobry den, moc dekuji za rychlou odpoved. Zapis proveden 15.6.,takze jak pisete,do konce zari. Jeste jednou moc dekuji.

  3. Eva napsal:

    dobrý dem, když si převedu družstevní byt od jiného člena družstva, daň z nabytí neplatím. Když si později, třeba za 1/2 roku požádám o převod bytu do os. vlastnictví (kvůli podmínce banky při financování), tak už budu hradit 4% daň z nabytí? Z jaké částky, nebo je i tento převod osvobozen? děkuji Lachová

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den Evo, omlouvám se, že reaguji až teď, ale byl jsem na dovolené. I v tomto případě daň neplatíte, protože budete členem družstva a majetek družstva (bytová jednotka) se bude převádět na Vaši osobu. V úvodu článku jsem to ve výjimkách ještě opravil, aby to bylo srozumitelnější.
      Pokud budete žádat o hypotéku, rádi Vám s ní pomůžeme. Poskytujeme profi porovnání všech bank na trhu, máme i neveřejné nabídky, které nejsou dostupné na pobočkách bank. Klientům připravujeme nezávazné nabídky ZDARMA. Pokud byste měla zájem, stačí nechat kontakt ZDE http://www.koupimprvnibyt.cz/prvnihypoteka nebo mi napsat na info@davidprikryl.cz

      Hezký den,
      David

  4. Renata napsal:

    Dobry den,byl mi preveden druzstevni byt do os.vlastnictvi,s tim,ze jsem nadale clen druzstva a o spravu (opravy-fond oprav) se mi stara druzstvo.Byt chci nyni prodat,bude novy kupujici hradit dan z prevodu nemovitosti,kdyz me nahradi jako clena v druzstvu a zaroven kupuje byt v os.vlastnictvi?Dekuji za odpoved.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, Renato,
      Díky za dotaz. Jestli jsem to tedy pochopil správně? Byla jste členem družstva a bytová jednotka, kterou jste užívala, se převedla na Vaši osobu do osobního vlastnictví. Vaše jméno a rodné číslo je teď v katastru nemovitostí zapsané jako vlastník dané bytové jednotky. Ten, kdo si teď od Vás bytovou jednotku koupí, bude platit daň z nabytí nemovitosti.

      Psala jste, že jste i členem družstva. To mi moc nedává smysl. Někdy může dojít k situaci, kdy se část členů družstva rozhodne, že nechtějí převést byty do osobního vlastnictví. Takže v domě pak existuje část bytů v majetku družstva (např. 40%) a další část bytů (60%) je v majetku lidí, kteří si byty chtěli převést do osobního vlastnictví. Když si v domě odhlasujete, že správou domu se bude dál zabývat družstvo, je to taky možné. Nicméně se jedná jen o běžnou správu domu a nehraje to roli ve vlastnictví bytů. Nebude to váš případ?

      David

      • Renata napsal:

        Dobrý den pane Přikryle, moc děkuji za rychlou odpověď. Je to tak jak píšete. V osobním vlastnictví jsou nyní pouze 4 jednotky z celkového počtu 23 bytů. Já získala byt do osobního vlastnictví jako první a bylo mi sděleno, že je pro mě vhodnější zůstat v té době stále členem družstva.Dnes jsem kontaktovala SBD a rikali mi, ze clenstvi v druzstvu jiz pro me je zbytecne z důvodu, ze vlastnici uz jsou 4 a v budoucnu to zrejme bude narůstat. Takze novy kupujici vubec nemusi jiz clenem a ja muzu sve clenstvi ukoncit a my provedeme spolu prodej prepisem v KN. Moc dekuji a preji pekny den.

  5. Martina napsal:

    Dobry den,chtela bych Vas poprosit o radu.Mam potencial.kupce na svuj byt v os.vlastnictvi,ale muzu mu ho uvolnit k nastehovani az od 1.12.Je vhodnejsi navrh na vklad do katastru resit az 30.11 nebo je bezne ze se kupni smlouva a navrh podavaji drive,aby uz novy kupujici mel k 1.12 byt ve svem os.vlastnictvi s tim,ze by se do smlouvy zaneslo,ze v pripade,ze bychom prodej uskutecnili uz napr. v zari,ze me necha do 30.11 v byte bydlet s tim,ze si naklady budu hradit sama.Dekuji za odpoved a preji pekny den.M.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, Martino,
      Díky za dotaz. To si můžete nastavit zcela individuálně. Můžete to udělat přesně, jak píšete. Spíš bych k tomu přistupoval obchodně. Máte kupce, takže nejspíš Vaším cílem bude, aby Vám neutekl, když už jste se třeba dohodli na ceně. Podepsal bych s ním kupní smlouvu teď (včetně nové registrace v katastru) a dohodl si v ní datum předání bytu na 1. 12. 2017. To že budete platit poplatky za služby si myslím, že je fér přístup. Logicky po vás může chtít kupující nějakou další cenu za to, že budete v bytě stále bydlet (slevu z kupní ceny). Kdyby byl byt prázdný, mohl by ho jinak někomu třeba pronajmout a dostat nájemné. Pokud by s tímto požadavkem přišel, samozřejmě bych argumentoval tím, že ceny bytů rostou, takže v tuto chvíli kupuje byt za stále výhodnou cenu.
      David

  6. Petra napsal:

    Dobrý den, koupila jsem byt, daň z nabytí nemovitosti měla zaplatit realitní kancelář z úschovy, peníze ale poslali dřív než byl proveden vklad na karastr a podané daňové přiznání, finanční úřad nemůže platbu najít a makléř mi řekl, že se platba nevrátila, ale že ještě projde účet, finanční úřad mi poslal dopis ať daň zaplatím jinak mi hrozí exekuce, prosím o radu, zda se to dá nějak řešit, když peníze jsem dala realitce, děkuji

    • David Přikryl napsal:

      Jestli jsem to pochopil správně, vypořádání kupní ceny jste s prodávajícím udělali přes úschovu u realitní kanceláře. To je určitě rizikovější cesta než úschova u notáře, advokáta nebo v bance. Předpokládám, že uplynula i 3-měsíční lhůta pro zaplacení daně, když už vás urguje finanční úřad. Moc nechápu smysl toho, že RK daň odvedla, když katastr zápis Vašeho vlastnického práva nepotvrdil. Neměli jste v rukou vyrozumění z KN o provedení vkladu, které je povinou přílohou daňového přiznání.

      Doufám, že na Vás RK nezkouší něco nekalého. Každá platba je přece v dnešní době dohledatelná. Profi makléř by vám měl ukázat výpis ze svého bankovního účtu, kdy a kam peníze poslal. Když jsem kupoval svůj byt, využil jsem advokátní úschovu a advokát mi poslal změnu stavu na jeho účtu po každé transakci, která v souvislosti s koupí bytu na jeho účtu proběhla (načerpání kupní ceny do úschovy, odvod daně, výplata kupní ceny prodávajícímu).

  7. Petra napsal:

    Dobrý den, děkuji za odpověď, všechny platby byly v pořádku, až na tu daň, nevim proč realitka nepočkala, až bude mít výpis z katastru a daňové přiznání, pan makléř mi poslal výpis z účtu, kde jsou peníze odeslané, ale na úřadě nejsou, slíbil, že s účetní projdou znovu účty, jestli se platba nevrátila, když jí nenajdou budu muset daň znovu zaplatit nebo to musí uhradit realitka? Děkuji

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,

      povinnost zaplatit daň je vždy na vás jako kupujícím. Činnost RK není pojištěná jako u advokáta nebo notáře. Záleží na obchodním přístupu RK, jak se k tomu postaví. Pokud RK platbu opravdu odeslala, pak nejspíš nic nezanedbala. To je už spíš na diskuzi s právníkem.

      Z toho co píšete chápu, že se RK snaží věc vyřešit. Soustředil bych se na dohledání platby. RK může i podat reklamaci v bance, že platba nebyla odeslána, jak měla. To se také může stát, že pochybení je na straně banky.

      Pokud máte kopii výpisu RK, můžete sama zkontrolovat, zda peníze odešli na správné číslo účtu. Platba se posílá k finančnímu úřadu v kraji, kde se nachází nemovitost.

      http://www.financnisprava.cz/cs/dane/placeni-dani/bankovni-ucty-financnich-uradu

      Pokud by se platba nedohledala třeba během 2 dní, raději bych daň znovu zaplatil (pokud finanční úřad nenavrhl nějakou jinou lhůtu) a pak se věnoval jejímu dohledání a vrácení peněz na Váš účet.

      David

  8. Jaromír napsal:

    Dobrý den,syn chce od nás odkoupit byt který je v našem vlastnictví a zatím tam žije moje maminka-byt je zatížen věcným břemenem od doby kdy byl přepsán na mě.Byt nás kdysi v době převodu stál cca 300000Kč.(Odkoupení od města + vyrovnání s bratrem-zaplacení jeho dítěti stavební spoření).Dnes je byt odhadnut (odhad nutný kvůli získání hypotéky) na 1 550 000 s tím,že jej syn odkoupí za 1 000 000 s tím,že mu 500 000 odpustíme-dáme na rekonstrukci,500 000 že dáme dceři a nám zůstane 500 000. Je toto řešení možné?Samozřejmě maminka v bytě dožije za stavu jaký je dnes. Jakou daň je kdo povinen zaplatit? Potřebujeme k prodeji energetický štítek ? Děkujeme předem za radu.

    • David Přikryl napsal:

      Zdravím pane Jaromíre,

      Díky za dotaz. Musel jsem si to nakreslit, abych pochopil všechny vztahy @

      Chápu, že je motivem obdarovat Vaše děti spravedlivě. Hypotéku využijete, aby bylo z čeho financovat rekonstrukci bytu a vyplatit Vaši dceru.

      Navržená struktura mi přijde ok. Samozřejmě proti Vám hraje čas. Je otázka, kdy byste převod (prodej bytu) na syna realizovali, protože daňové zákony se mohou změnit. Chápu, že teď by k prodeji bytu na vašeho syna nedošlo, protože v bytě bydlí vaše maminka.

      Pokud by Váš syn koupil byt dnes za 1 mil. Kč a posudek byste měli na 1,55 mil. Kč výsledná daň, kterou by Váš syn musel po koupi bytu odvést, by byla 46.500 Kč (1.550.000 x 0,75% = 1.162.500 Kč, z této částky je daň 4%). Základ pro výpočet daně by nebyla prodejní cena (1 mil. kč), protože byt prodáváte s velkým diskontem oproti obvyklé tržní ceně (viz informace v článku k výpočtu podle znaleckého posudku). Druhá možnost je odvést daň podle kupní ceny, tedy jen 40.000 Kč (4% z 1 mil. kč) a čekat, jestli se FÚ ozve s jiným výpočtem této daně. Spíš bych asi šel tou první cestou.

      Vás osobně se ještě týká daň z příjmů. Byt jste nabyl darováním, ale teď ho budete prodávat. Z rozdílu mezi prodejní cenou (1 mil. kč) a odhadovanou cenou bytu při původním darování (300 tis. kč ?, otázka jestli toto byla cena podle posudku) byste měl odvést daň z příjmu. Tedy ze 700 tis. Kč (základ pro výpočet daně), 15% tj. 105 tis. kč. Tuto daň neplatíte, když: 1) uběhlo 5 let od okamžiku, kdy vám byt darovala matka, 2) minimálně 2 roky, jste měl v bytě bydliště nebo 3) do 12 měsíců od prodeje byste použil utržené peníze pro jiné Vaše vlastní bydlení.

      Vás i syna se ještě týká pravidelný roční odvod daně z nemovitosti (to bývá tak do 500 Kč ročně). Syn podá nové daňové přiznání v lednu v následujícím roce po koupi bytu a vy nahlásíte fin. úřadu, že už nejste vlastníkem.

      PENB podle mě k ničemu při prodeji formálně nepotřebujete vzhledem k tomu, že se jedná o prodej v rámci rodiny.

  9. Jaromír napsal:

    Ještě dodám,že syn má trvalé bydliště v tomto bytě.Děkuji

  10. Bohdana napsal:

    Dobrý den, kupuji teď byt v privatizaci a kupní cena po odečtení všech různých slev bude cca 1 200 000Kč. Bylo nám řečeno, že daň se bude platit z 50 000Kč na m2. V mém případě to bude z 2 500 000Kč. A nebo si můžeme najít znalce, který určí směrnou hodnotu. Koukala jsem na Váš manuál a pochopila jsem, že daň se platí buď z kupní ceny nebo srovnávací daňové hodnoty. Je v mém případě kupní cena 1 200 000Kč nebo 2 500 000Kč? Předem moc děkuji za odpověď.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, Bohdano,

      Díky za dotaz. Předpokládám, že se jedná o byt do osobního vlastnictví. Pokud byste kupovala družstevní byt, daň se v takovém případě neplatí, protože si kupujete jen členský podíl v družstvu.
      Chápu, že kupní cena 1.200.000 Kč je zřejmě výrazně pod aktuální tržní hodnotou bytu. Podat daňové přiznání můžete buď podle kupní ceny (1.200.000 Kč), jak jsem uvedl v článku, ale taky podle znaleckého posudku.

      Pokud se rozhodnete pro první variantu, odvedete finančnímu úřadu jen zálohu na daň z nabytí nemovitosti 48.000 Kč (4 % z 1.200.000 Kč). Pak budete čekat, jak se k tomu fin. úřad postaví. Jak vyhodnotí, do jaké míry je kupní cena tržní (z pohledu fin. úřadu směrná hodnota). To je samozřejmě s otazníkem. Teoreticky riskujete, že zaplatíte vyšší daň, než když sama necháte byt ocenit znalcem, který určí směrnou hodnotu místo pracovníka finančního úřadu. Samozřejmě může nastat i přesně opačná situace. Podle mě na to není jednoznačná odpověď.

      Zkusit můžete ještě nějaké daňové poradce, které působí v daném místě, jestli mají nějakou zkušenost s místním fin. úřadem a jakou cestou se vydali. Nebo jiné vlastníky, kteří nedávno obdobné byty privatizovali (ze sousedních domů apod.).

      David

  11. Jana napsal:

    Dobrý den, pane Přikryle mám dotaz ohledně daně z nabytí nemovitosti.
    Dcera si kupuje byt v novostavbě bytového domu částečně financuje hypotékou. Smlouva o smlouvě budoucí na rozestavěnou jednotku byla podepsána v 6/2016, v 1/2017 byla kvůli zástavě bytu bance na katastru, odkud má nějaké potvrzení. V 10/2017 by měla nastat kolaudace a zřejmě další návštěva katastru. Zajímá mě, zda bude muset platit tuto daň nebo je od daně osvobozena pokud je to první koupě bytu a bude ho užívat hned po kolaudaci. Vloni proběhla novelizace zákona a já se v tom úplně ztrácím. Nebo se už daň měla zaplatit? Můžete mi prosím poradit. Děkuji za odpověď. Jana

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,
      Díky za dotaz. Pokud se jedná o první převod bytové jednotky, platí výjimka v zákoně o dani z nabytí nemovitosti. To znamená, že daň neplatíte. Je to § 7 Věcná osvobození u nových staveb http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/zakon-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-44532.html#osvobozeni
      Když podepíšete kupní smlouvu teď v říjnu, v lednu příštího roku podáte daňové přiznání jen k dani z nemovitosti (podle velikosti bytu to vychází tak kolem 500 Kč ročně). Po podání daňového přiznání Vám už bude každý rok finanční úřad posílat složenku.
      David

      • Jana napsal:

        Děkuji za informaci, jen ještě jeden dotaz o to osvobození daně musíme nějak zažádat, nebo se to nijak neřeší a podá se jen to daňové přiznání k dani z nemovitosti?

        Díky moc.

        Jana

        • David Přikryl napsal:

          Osobně mám zkušenost s tím, že jsem nulové daňové přiznání při koupi bytu v novostavbě nepodával (bylo to ale před 1. 11. 2016). Asi bych Vám poradil, zavolat si na finanční úřad v obvodu, ve kterém se bytový dům nachází a raději si to s nimi potvrdit, jestli se náhodou po 1.11.2016 něco nezměnilo.

  12. Hana napsal:

    Dobrý den, žijeme ve společné domácnosti s dospělým synem. Před necelým rokem jsme koupili byt v novostavbě, financován byl hypotékou, kterou si bral syn (vzhledem k jeho věku měl výhodnější podmínky). Vlastníci bytu jsme ale my s manželem. Hypoteční poradce nás neupozornil, že pokud syn není majitelem, nemůže si odečítat zaplacené úroky (jejich část) v rámci daňového přiznání. Jsou 2 možnosti, buď se já přihlásím bance jako spoludlužník – mohu si pak úroky v daňové přiznání uplatňovat já? Nebo druhá možnost – darujeme synovi např. třetinu bytu – nebude muset pak zaplatit daň z nabytí? Která vyrianta je podle Vá jednodušší?
    Děkuji za odpověď.
    Hana

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den, paní Hano,

      Díky za dotaz. Asi bych řekl, že otázka není jen o tom, co je jednodušší v tuto chvíli pro vyřešení problému s odpočtem úroků z hypotéky, ale jak to chcete mít i v rodině uspořádané do budoucna z pohledu vlastnictví bytu. Co je cílem? Má Váš syn někdy v budoucnu celý byt vlastnit? Pokud ano, můžete mu ho darovat už celý teď. V tom případě daň z nabytí nemovitosti neplatíte. Jen kolek 1000 Kč na návrhu na vklad + službu právníka na sepsání darovací smlouvy. Přesně toto jsem řešil se svými rodiči a zaplatili jsme cca 6.000 Kč právníkovi za sepsání darovací smlouvy. Součástí darovací smlouvy bylo i tzv. právo služebnosti ve prospěch mých rodičů, aby měli možnost v bytě dožít. Toto právo mají rodiče i zapsané v katastru.

      Samozřejmě je i ta možnost přistoupit k úvěrové smlouvě vašeho syna a pak si sama můžete odečíst všechny úroky. Ještě by bylo potřeba zjistit v bance, kolik bude chtít poplatek za změnu úvěrové dokumentace. Splnila byste tak obě podmínky pro možnost odpočtu úroků z úvěru. 1) byt vlastnit a 2) byt užívat. Odpověď najdete v zákonu o dani z příjmu § 15 odst. 3 a 4. https://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/cast1.aspx

      Pokud byste synovi darovali jen třetinu bytu, je to otázka spíš na daňového poradce nebo příslušného pracovníka finančního úřadu, jakou výši úroků by si potom mohl odečíst od daňového základu. Nejsem daňový poradce a nerad bych Vám poradil špatně.

      David

  13. Richard napsal:

    Dobrý den,

    měl bych otázku ohledně koupě přes realitku, která si cenu samozřejmě navýší i třeba o 10%. Z jaké částky pak já mohu vypočítat výslednou daň? Řekněme, že

    cena bytu je 1.000.000
    marže realitky je 100.000
    odhad znalce je 900.000

    Resp. započítává se marže realitky do ceny pro výpočet daně? Dozvím je jaká je její velikost v kupní smlouvě?

    Děkuji

    • David Přikryl napsal:

      Zdravím,
      Díky za dotaz. Pokud prodávajícího zastupuje realitní makléř, je nabízená cena bytu včetně provize makléře (v kupní smlouvě ji neuvidíte). Makléře vyplatí prodávající po prodeji bytu sám. Uzavírají mezi sebou smlouvu o zprostředkování prodeje.
      Provizi makléře však vidíte nepřímo v podobě rezervačního poplatku na byt. Více jsme o tom psal v tomto článku. http://koupimprvnibyt.cz/jak-funguje-rezervacni-smlouva-pri-koupi-bytu/ Provize se pohybuje ve výši 3 – 5 % z „realizační ceny“ bytu, což je cena, na které se nakonec dohodnete a zároveň výchozí hodnota pro výpočet daně, jak jsem popsal v článku. Doporučuji přečíst můj úvodní e-book 7 nejčastějších chyb při koupi bytu, abyste si udělal lepší obrázek. Najdete ho na webu.
      David

  14. Jaroslav Karas napsal:

    Musím daň z nabytí nemovitosti zaplatit na jednou,nebo lze požádat o splátkový kalendář? Děkuji Karas.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,

      povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti je do těch 3 měsíců, jak jsme psal v článku. Můžete se zkusit zeptat konkrétního pracovníka na finančním úřadě, jestli by Vám udělili nějakou výjimku. Za zeptání nic nedáte.

      David

  15. Irena Češpírová napsal:

    Dobrý den, zakoupili jsme byt, odevzdali daňové přiznání za nabytí nemovitosti a zaplatili 4% z kupní ceny (v červenci 2017).
    Jak zjistím, že vše je v pořádku? Podá FÚ nějakou zprávu, že je vše vyřízeno?
    Děkuji za odpověď,

    • Lubor Chmelař napsal:

      Dobrý den, připojuji se k tomuto dotazu a prosím o informaci jak funguje zpětná vazba FÚ. Hypoteční banka po nás žádá potvrzení o zaplacené dani, tu jsme uhradili 17.11.2017, ale od FÚ žádné potvrzení nedošlo a při podání přiznání k dani z nabytí nemovitosti nám paní pouze orazítkovala kopii přiznání. To ale jako doklad o uhrazení daně pro hypoteční banku nestačí. Zároveň otázka zní, je vůbec možné toto potvrzení získat, když ještě nedošel ani dopis Fú o směrném výměru výše daně? Mimoto se chci ještě zeptat, když jsme letos byt koupili, podali a uhradili daň, je-li potřebné následně v lednu podat další přiznání k dani, nebo nám již přijde vyrozumění o zaplacení určité roční výše automaticky? Rádi bychom v tomto využili i možnost informací od FÚ mailem. Děkuji předem za zodpovězené dotazy.

      • David Přikryl napsal:

        Dobrý den, finanční úřad se ozve jen když není něco podáno správně. Jinak mlčí. Takto postupuje u všech vybíraných daní. Hypoteční bance bych to prokázal výpisem z Vašeho účtu, že peníze odešly a kopií podaného přiznání k dani z nabytí nemovitosti. Pokud to bance nestačí, kontaktoval bych fin. úřad a domluvil se s nimi, jestli vám jsou schopni něco vydat.
        Do konce ledna 2018 ještě podáte přiznání k dani z nemovitosti. Daň se pak platí do konce května. FÚ už pak jen posílá každý rok složenky na tuto daň.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,

      díky za dotaz. Mám jen zkušenost, že se fin. úřad ozve, když něco není v pořádku. Jinak mlčí.

      Asi není nic proti ničemu, zavolat si tam a ověřit si, zda je vše v pořádku.

      David Přikryl

  16. Adam Káňa napsal:

    Dobry den.
    Chci se zeptat co vse je potreba dolozit k zaplaceni dane z nabyti nemovitosti. A zda je potreba uredne overena kupni smlouva. Nebo staci jen podepsana vsemi ucastniky rizeni.
    Dekuji

  17. Alena Charuzová napsal:

    Dobrý den
    Chtěla jsem se zeptat jsem většinovým vlastníkem nemovitosti vlastním 6/8 ,nyní kupuji za 30 000Kč jeden podíl. Budu platit dan z z.těch 30 000 nebo z celého domu a budu potřebovat nový odhad n
    emovitosti ,dům má cca hodnotu 1 200 000 Kč děkuji za odpověd Alena

    • David Přikryl napsal:

      Zdravím,

      Díky za dotaz. Daň budete platit z toho, co kupujete. Tedy za nový podíl, který si kupujete. Co se týká znaleckého posudku, záleží, jakou cestou se při podání přiznání k dani z nabytí nemovitosti vydáte. Jestli podle kupní ceny (zaplatíte zálohu 4 % z kupní ceny a čekáte, co na to řekne FÚ) nebo znaleckého posudku (díky posudku odvedete daň přesně), jak jsem popsal v článku.
      David

  18. Martina napsal:

    Dobry den p. Prikryl.
    Minuly rok v kvetnu som podpisala rezervacnu uzmluvu na kupu noveho RD. Este som sa uistovala u realitaka, ci nemusim dan platit. Avsak developer s ktorym som mala podpisanu rezervacnu zmluvu to medzitym predal inej stavebnej firme a tak k podpisu kupnej zmluvy doslo az v unoru 2017. (asi tusim preco – aby nemuseli platit dan oni ako predavajuci v tom roku 2016?) Navyse to rozdelili do 2 etap – a to predaj hrubej stavby a smlouva o dilo na dokonceni RD. Z clanku co som citala mi ale vychadza, ze dan nemusim platit – pretoze to nepresiahlo tych 5 rokov. Alebo tomu rozumiem zle? Prip. su v takychto pripadoch nejake vynimky mozne? Pretoze ja som to kupovala ako novostavbu. Velmi pekne dakujem! Pekny den.

    • David Přikryl napsal:

      Zdravím, Martino,
      Ty RD bohužel nejsou moje parketa. Nerad bych Vám poradil špatně, hlavně když tam došlo k nabytí takto ve 2 fázích. To už je spíš dotaz na daňového poradce nebo pracovníka fin. úřadu, jak by se k tomu stavěli.
      David

  19. Pavel Dostál napsal:

    Dobrý den.
    Máme v plánu koupit byt v nově zrekonstruovaném domě. V domě jsou nově tři bytové jednotky, tento týden byl dům kolaudován. Je rozhodné, jak byl dům kolaudován? Zda jako bytový dům, nebo jako rodinný dům se třemi bytovými jednotkami? Budeme v takovém případě platit daň? Moc děkujeme, na shledanou.pd

  20. Petra D. napsal:

    Dobrý večer,koupili jsme byt který je součástí společného jmění vlastníků. Podali jsme přiznání a zaplatili zálohu 4% z kupní ceny. Předpokládali jsme, že FÚ určí směrnou hodnout bytu. Máme ale obavy, že po nás bude FÚ vyžadovat odhad celé nemovitosti, protože jsme koupili vlastně podíl. Jedná se o dům se čtyřmi byty. Může toto po nás FÚ chtít? Děkuji P.D.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,
      finanční úřad může přijít teoreticky s čímkoliv. Pokud jste ale koupili podíl a připojili kupní smlouvu a vyrozumění KN s potvrzením o převodu je to ok. Kdybyste postupovali druhým způsobem, podle znaleckého posudku (viz můj článek), nechali byste ocenit podíl na domě (vaši bytovou jednotku) a posudek přiložili k daňovému přiznání.
      David

  21. Lenka Komoňová napsal:

    Dobrý den,

    obracím se na Vás s prosbou o odpověď, jak se postupuje při výpočtu daně z nabytí nemovitosti v případě, že kupní cena ve smlouvě o prodeji bytu je dohodnuta na 2,400.000,- Kč, znalec byt ocenil na 3,000.000,- Kč, (směrná hodnota), srovnávací daňová hodnota činí, 2,250.000,- Kč, z jaké hodnoty by se tedy počítala 4 % daně? Trochu se už ztrácím. Děkuji.

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,

      neznám celkovou situaci, ale z toho co píšete, byste odváděla daň z vyšší částky, tedy v tomto případě z kupní ceny 2,4 mil. Kč, protože srovnávací daňová hodnota vyšla nižší. Každopádně doporučuji to konzultovat s daňovým poradcem, pokud si nejste jistá.

      David Přikryl

  22. Kateřina napsal:

    Dobrý večer, od meho exmanžela jsem si na sebe převzala hypotéku, v kupní smlouvě máme tedy že si přebíram hypotéku od banky a to je 1 654 000kc. Kolik budu platit daň? Děkuji

    • David Přikryl napsal:

      Dobrý den,

      díky za dotaz. Jestli tomu správně rozumím, tak si kupujete část bytové jednotky v osobním vlastnictví. Pak záleží, jakou výši podílu si kupujete (jednu polovinu?) a za jakou cenu. Hypotéka je jen způsob financování bytu. Nesplacený zůstatek hypotéky, který přebíráte se nemusí rovnat aktuální tržní ceně bytu (kupovanému podílu), což má pak dopad na výpočet daně. Doporučuji konzultaci s daňovým poradcem, abyste v tomto neudělala zbytečnou chybu. >> http://koupimprvnibyt.cz/dan-z-nabyti-nemovitosti/

      David Přikryl

  23. Jiří napsal:

    Dobrý den,

    Chtěl bych se zeptat, zda budu muset platit celou daň z nabytí nemovitosti (tedy 4 procenta), když kupuji ideální polovinu rodinného domu od svého strýce. V tomto domě mám trvalou adresu od svého narození.

    Předem děkuji za odpověď

  24. edita lipertová napsal:

    Diobrý den a prosím pěkně můžete mi sdělit který zákon pojednává o placení daně z koupi nemovitosti. Zvořile děkují

  25. Marek napsal:

    Dobrý den, Davide,
    Máte skvělý článek. Přesto se nemůžu na internetu dohledat jedné věci. Koupil jsem byt společně s přítelkyní. Hypotéku máme společnou a spoluvlastnictví máme v katastru oba, každý polovinu. Jak postupovat s platbou daně? Pro manžele jsem četl, že se podává jedno společné přiznání. Pokud jsme ale jen partneři, podáváme každý sám za svůj podíl?
    Děkuji,Marek

    • David Přikryl napsal:

      Zdravím Marku,

      díky za zprávu. Přiznání k dani byste měli podat samostatně, protože jste si jinými slovy každý zvlášť koupili 1/2 nemovitosti (bytu). Financování s tím nesouvisí, to je paralelní věc. Vždy jde o to, kdo je zapsán v katastru jako vlastník bytové jednotky (vaše rodné číslo). Pokud jste si koupili byt na půl, pak tam budou 2 rodná čísla a každý z vás vlastní jednu polovinu.

      Kdybyste s tím potřebovali pomoci, můžete se obrátit na kolegyni Julii, viz naše nabídka http://koupimprvnibyt.cz/dan-z-nabyti-nemovitosti/

      David

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů