Jakou roli hraje katastr při koupi bytu?

Katastr nemovitostí hraje důležitou roli při koupi bytu. Podepsat jen kupní smlouvu s prodávajícím nestačí. Jak celý proces probíhá, se dozvíte v tomto článku. Jestli se vám zrovna nechce číst, celý obsah je i nahoře ve videu (5 min).

Kdybyste měli nějaké další dotazy, nechte mi vzkaz v komentářích pod článkem.

Když si jdete třeba koupit novou televizi, je nákup celkem jednoduchý. Vytáhnete kreditku a televizi si odnesete. U nemovitostí je to ale jinak. Ty nikam nepřestěhujete a už vůbec je nezaplatíte jen tak kartou.

Co je KN?

Všechny nemovitosti – to znamená byty, stavby, pozemky jsou registrované na katastrálních úřadech. My z realitního oboru jim říkáme katastry nemovitostí a používáme pro ně zkratku KN. Tak to jen tak na vysvětlenou, abyste se mi neztratili v pojmech.

Jak funguje KN?

Katastr to má vše hezky utříděné. Každá nemovitost je zapsána na separátním listu vlastnictví a zakreslená v katastrální mapě. Mapa nevypadá zrovna jako z Google maps, ale podle obrysu bytového domu a silnic poznáte, zda jste našli to, co hledáte. Přístup pro nahlížení do katastru je ZDE >>

Váš cíl při koupi bytu

Vám jde při koupi bytu hlavně o ten list vlastnictví, aby vás na něho KN zapsal jako nového vlastníka. To nastane ovšem pouze za předpokladu, že kupujete byt do osobního vlastnictví.

Pokud si kupujete byt do družstevního vlastnictví, je v katastru uveden jako vlastník družstvo a na tom se nic po koupi bytu nezmění. V této formě vlastnictví si kupujete jen podíl v družstvu. O rozdílech mezi osobním a družstevním vlastnictvím jsem psal v tomto článku >>

Kupujete byt do osobního vlastnictví

Tak frčíme dál s nákupem bytu do osobního vlastnictví a dosažení vašeho cíle – zápisu vaší osoby jako vlastníka do KN.

Prvním krokem je podpis kupní smlouvy s prodávajícím. Ale to právě nestačí. Smlouvu musíte obratem podat na katastr, aby vás zapsal jako nového vlastníka. Tím se proces koupě dokončí.

Je to úřad, takže můžete počítat s tím, že to nebude jen tak zadarmo. Za jeden návrh na nový zápis zaplatíte aktuálně 1.000 Kč. Je fér, když tento poplatek zaplatíte s prodávajícím na půl. Na žádost nalepíte kolek v hodnotě poplatku. To pro vás obvykle zařizuje právník.

Katastr podepsanou smlouvu zkontroluje, že je sepsána správně a má všechny náležitosti, které má mít. Pokud byste smlouvu sepsali chybně, vrátí jí k přepracování nebo návrh zamítne. Ovšem také se může stát, že změnu zapíše, ale chybně, protože smlouva je sepsána chybně. Takže je potřeba vybrat zkušeného právníka, který nedělá chyby. Můžete zkusit třeba toho našeho 🙂 >>

KN provede zápis do 30 dní od podání a pošle vám o tom zprávu (vyrozumění). Na rychlosti záleží podle obce a jak jsou úředníci zrovna vytížení. Jako nového vlastníka vás zapíše zpětně k datu podpisu kupní smlouvy.

Snadno a rychle zjistěte, jaké chyby můžete při koupi bytu udělat, a jak se jim vyhnout. >>

Další praktické tipy

1. Rozhodně nepoužívejte nějaké vzorové kupní smlouvy z internetu! Ty jsou spíš pro vaši představu, jak takové smlouvy obvykle vypadají. Určitě doporučuji využít služeb zkušeného právníka.
2. Využijte náhled do katastru online, už když odejdete z prohlídky bytu, který se vám líbí. Jen tak cvičně prolustrujte prodávajícího, že vše, o čem mluvil, platí.

• Je zapsaný jako vlastník?
• Nejsou na listu vlastnictví nějaké exekuce?
• Jsou tam nějaká věcná břemena?
• Pokud ano, vysvětlili jste si s prodávajícím, čeho se týkají?

Z věcných břemen mohou být na listu vlastnictví na příklad teplárny nebo nějací poskytovatelé telekomunikačních služeb. To je v pořádku.

Na listu vlastnictví může být taky vidět zástavní právo banky prodávajícího. To je v pohodě. Tento zápis se vymaže, když prodávajícímu za jeho byt zaplatíte. Respektive část z této platby poputuje rovnou na doplacení jeho hypotéky. Jeho banka se pak zástavního práva vzdá.

Jen tak mezi námi. Zkušený prodávající by vám měl dát výpis z KN už na první prohlídce. A to, že vám ukáže i občanku, vůbec není k zahození.

Kolik vám banky půjčí na koupi bytu právě dnes, můžete snadno zjistit tady. >>

A jak je to v případě novostaveb?

Nebojte se, nezapomněl jsem na ty z vás, kteří se rozhodli pro koupi bytu ve výstavbě.

U bytového domu ve výstavbě uvidíte v katastru jen pozemek. Dům ještě nestojí, a tak ho v KN nevidíte. Jeho vlastníkem je developer. Nejčastěji je to projektová společnost (s.r.o. nebo akciovka). Tato společnost je právě ten prodávající vašeho budoucího bytu, se kterým budete podepisovat kupní smlouvu.

Na pozemku může opět váznout zástavní právo banky developera, která výstavbu financuje. Developer by vám měl dát prohlášení své banky, že se zástavního práva vzdá, jakmile za byt zaplatíte.

Ještě pro vysvětlení souvislostí.

Pamatujte si, že jakákoliv zástava banky na bytě snižuje jeho hodnotu o nesplacenou část úvěru.

Když je kupní cena bytu 2 mil. Kč a z úvěru zbývá splatit ještě 1,5 mil. Kč, je hodnota bytu de facto 500 tis. Kč. To znamená, že byt nechcete kupovat se zástavami. To musíte při koupi bytu vždy dořešit a předchozí zástavy vymazat!

Ještě vám něco vrtá hlavou? Nechte mi vzkaz v komentářích pod článkem.

Jestli chcete jít ještě víc do hloubky, prohlédněte si velkého průvodce koupí bytu. >>