Kolik stojí právník při koupi bytu a jak ošetříte největší rizika?

Dohoda s prodávajícím na kupní ceně je odrazový můstek k tomu, abyste se domluvili, jak na vás byt převedete a jakým způsobem za byt zaplatíte. V této chvíli se neobejdete bez zkušeného právníka. Cílem je, abyste se skutečně stali novým vlastníkem, když od vás peníze odejdou.

Celý obsah článku najdete nahoře ve videu. Kdybyste se chtěli ještě na něco zeptat, nechte mi vzkaz dole v komentářích.

Na Facebooku mi jeden z vás napsal, že si myslí, že dnes už bude asi vše standardizované (myšleno znění smluv o koupi bytu) a převody probíhají bez problémů. Takto to v praxi ale opravdu nefunguje.

Prodávající vám předloží své návrhy smluv a je jen na vás, jak je budete nebo nebudete připomínkovat. Prodávající hájí logicky své zájmy a připraví úvodní návrhy smluv tak, aby vyhovovaly především jemu samotnému.

Platí to i v případě, když prodávajícího zastupuje realitní makléř. Jeho nabídka inzerovaného bytu může obsahovat informaci, že je právní servis zdarma. To je pro vás jako kupujícího trochu zavádějící informace, protože realitní makléř zastupuje zájmy jen prodávajícího a návrhy smluv přizpůsobuje jeho požadavkům. Vy dostanete k připomínkování finální podobu smluv, které pro vás takto připraví.

Jaké smlouvy budete podepisovat? Jde zejména o kupní smlouvu a smlouvu o úschově kupní ceny. Více o úschově kupní ceny v tomto článku >>

Pokud bude prodávajícího zastupovat realitní makléř, budete podepisovat ještě rezervační smlouvu. Více o ní v tomto článku. >>

Při koupi bytu ve výstavbě od developera se potkáte navíc ještě se smlouvou o smlouvě budoucí kupní.

Nepodceňujte přípravu smluv, ani když kupujete byt od svého „dobrého“ známého

Bez zkušeného právníka se opravdu neobejdete. Využít jeho služeb bych vám doporučoval i v případě, kdy se s prodávajícím dobře znáte. Použít z internetu obecné vzory smluv by se vám nemuselo vyplatit. Společně s prodávajícím si můžete najít jen jednoho právníka nebo notáře, aby pro vás návrhy smluv připravil, a jeho odměnu zaplatíte každý na půl. 

Na příklad při převodu bytu v osobním vlastnictví chcete docílit toho, aby katastr nemovitostí zapsal vaše vlastnické právo bez průtahů na poprvé. Na zápis má katastr 20 dní. Jak byste se cítili, kdyby vám pak katastr návrh vrátil, protože jste ho sepsali chybně?

Jak vám právník pomůže?

Je potřeba myslet na řadu situací „co kdyby“. A právě od toho je tu právník nebo notář, který za vás domyslí řadu takových situací, abyste se bezpečně dostali ke svému novému bytu bez zbytečných průtahů a finančních ztrát. Na příklad:

• Co když byla v předchozím převodu bytu chyba? Je prodávající skutečně vlastníkem bytu a oprávněný k tomu byt prodávat?
• Co když jsou na listu vlastnictví k dané bytové jednotce další práva nebo břemena, o kterých vám prodávající neřekl? To ani nemluvím o exekucích.
• Co když prodávající uvádí v návrhu smluv nějaké nepravdivé nebo chybné informace?
• Co když není v návrhu smluv správně popsán mechanismus, aby se vám vrátily peníze zpět, kdyby převod bytu neproběhl, jak jste předpokládali?

Takových situací může nastat mnohem více, a pokud v tomto oboru nejste kovaný odborník, sami na ně nepřijdete. Můžete se nechat zastupovat i naším právníkem. >>

Odsouhlasení návrhů smluv ze strany vaší banky

Jestli si budete brát hypotéku, bude chtít vidět smlouvy i vaše banka. Pro schválení hypotečního úvěru jí budou stačit finální návrhy dokumentů a pro čerpání hypotečního úvěru už všechny smlouvy podepsané. Banka si hlídá především účel poskytnutého úvěru, kam a komu bude peníze posílat apod. Více o podmínkách schválení hypotéky v tomto článku. >>

Kolik vám dnes banky reálně půjčí, a jak sehnat nejlepší financování právě pro vás se dozvíte zde. >>

Kolik vás bude právník stát?

Ceny za právní služby jsou smluvní. Každý právník má svou hodinovou sazbu. Navíc záleží, jestli je plátce DPH a připočítá si i tuto daň. Na příklad právník, se kterým spolupracuji v projektu Koupím první byt, má hodinovou sazbu 2.000 Kč plus DPH. Na nabídku právních služeb se můžete podívat tady >>

Abyste měli lepší kontrolu nad náklady, je lepší se s právníkem dohodnout na paušální odměně. Předem se dohodnete, jaké úkony bude paušální částka obsahovat. S návrhem úkonů vám poradí sám právník.

Na příklad:

• prověření prodávajícího z pohledu původního nabytí vlastnictví k bytové jednotce
• revize všech smluv, jejich připomínkování a návrhy na změny
• přítomnost na jednáních s prodávajícím a jeho právníkem, pokud to situace vyžaduje
• revize návrhů na vklad do katastru nemovitostí
• sledování průběhu stavu zápisu vašeho vlastnického práva v katastru nemovitostí
• odměna za poskytnutí advokátní úschovy apod.

Ceny se pohybují různě. Obecně se můžete vejít do částky 6.000 – 12.000 Kč. Vše se odvíjí podle počtu smluv a úkonů, které právě ta vaše koupě bytu vyžaduje. Více o vedlejších nákladech při koupi bytu se dočtete ve Velkém průvodci. >>

Mé doporučení

Do koupě bytu investujete mnohdy milióny koruny a zároveň podstupujete spoustu rizik, která je nutné minimalizovat. Z tohoto důvodu nemá vůbec smysl na právních službách šetřit.